Resposta direta: preço vil é o lance baixo demais para ser aceito no leilão judicial. Pelo art. 891 do CPC, é vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz e constante do edital; se o juiz não fixou preço mínimo, é vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação. Arrematação por preço vil pode ser invalidada.
O prazo é curto: o pedido de invalidação por simples petição, nos próprios autos, deve ser feito em até 10 dias depois do aperfeiçoamento da arrematação, ou seja, da assinatura do auto de arrematação, e não da expedição da carta (art. 903, §§ 1º e 2º, do CPC). Depois disso, resta apenas a ação autônoma.
O que é preço vil
Quando um bem penhorado vai a leilão, a lei quer que ele seja vendido pelo melhor preço possível, porque o valor obtido serve para pagar a dívida e, se sobrar, volta ao devedor. Por isso o CPC proíbe que se aceite lance que ofereça preço vil (art. 891, caput). A venda por preço irrisório prejudica o devedor duas vezes: ele perde o bem e continua devendo a diferença.
O preço vil não é o mesmo que “abaixo da avaliação”. Um lance inferior à avaliação pode ser válido, desde que respeite o mínimo do edital ou, na falta dele, os 50%.
Como calcular: a régua do art. 891
A conta segue uma ordem. Primeiro se olha o edital: o juiz pode fixar um preço mínimo (art. 885), e esse mínimo deve constar do edital (art. 886, II). Só se não houver preço mínimo é que se aplica o percentual de 50% da avaliação.
| Situação | Régua do preço vil | Exemplo (imóvel avaliado em R$ 400 mil) |
|---|---|---|
| Edital com preço mínimo fixado pelo juiz | Lance abaixo do mínimo do edital | Mínimo de R$ 280 mil: lance de R$ 250 mil é vil |
| Edital sem preço mínimo | Lance abaixo de 50% da avaliação | Lance abaixo de R$ 200 mil é vil |
| Imóvel de incapaz | Sem lance de ao menos 80% da avaliação, a alienação é adiada | Lance abaixo de R$ 320 mil não basta |
| Bem indivisível com coproprietário ou cônjuge alheio à execução | A quota dele deve ser garantida pelo valor da avaliação | Quota de 50%: ele deve receber R$ 200 mil |
Como a avaliação é a base de tudo, uma avaliação defasada ou subestimada contamina o cálculo. Se o laudo está errado, o momento de discuti-lo é antes do leilão: o CPC admite nova avaliação quando houver erro ou dolo do avaliador, ou quando o valor do bem tiver mudado depois da avaliação (art. 873). Chegar ao leilão sem ter impugnado uma avaliação baixa torna a tese do preço vil muito mais difícil.
Casos com proteção maior
- Imóvel de incapaz: se o leilão não alcançar pelo menos 80% da avaliação, o juiz confia o imóvel a um depositário e adia a alienação por até um ano (art. 896).
- Bem indivisível: quando o bem pertence também a coproprietário ou cônjuge que não é devedor, ele pode ser leiloado por inteiro, mas não por preço que deixe de garantir a quota-parte dessa pessoa calculada sobre a avaliação (art. 843, § 2º).
- Bem de família: antes de discutir o preço, vale verificar se o imóvel podia ser penhorado. Veja a página de penhora de bens.
Como anular a arrematação e em que prazo
A arrematação se aperfeiçoa com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903, caput). A partir daí, o devedor tem 10 dias para pedir, por simples petição nos próprios autos, a invalidação por preço vil ou por outro vício (art. 903, §§ 1º, I, e 2º).
Um erro comum é contar esses 10 dias a partir da carta de arrematação. É o contrário: a lei manda expedir a carta justamente quando os 10 dias passam sem nenhuma alegação (art. 903, § 3º). Quem espera a carta já perdeu a via mais simples.
| Momento | Caminho | Base |
|---|---|---|
| Até 10 dias da assinatura do auto | Simples petição nos autos da execução | CPC, art. 903, §§ 1º e 2º |
| Depois de expedida a carta de arrematação | Ação autônoma, com o arrematante como réu | CPC, art. 903, § 4º |
A ação autônoma tem um limite importante: a lei diz que a arrematação é irretratável mesmo que a ação seja julgada procedente, assegurada a reparação dos prejuízos (art. 903, caput). Ou seja, vencer depois pode significar indenização, não necessariamente a devolução do imóvel. Por isso o prazo de 10 dias é o mais importante do leilão. Mais sobre o tema na página de leilão judicial.
O que fazer antes do leilão
A melhor defesa contra o preço vil começa antes do leilão:
- Conferir a avaliação e pedir nova avaliação se estiver defasada (art. 873).
- Conferir o edital: se traz o valor da avaliação e o preço mínimo, e se foi publicado com pelo menos 5 dias de antecedência (arts. 886 e 887, § 1º).
- Conferir a intimação: o executado deve ser cientificado da alienação com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 889, I).
- Avaliar a remição: até a assinatura do auto, o devedor pode pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, e evitar a perda do bem (art. 826).
Se a execução começou com bloqueio de contas, o artigo conta bloqueada judicialmente: o que fazer explica os primeiros prazos. Para dívidas antigas, vale checar também a prescrição intercorrente.
Já havia outro bem penhorado no mesmo processo? O STJ exige que o devedor seja ouvido antes de uma nova penhora: veja segunda penhora: STJ exige que o devedor seja ouvido antes. Para entender o tipo de processo, veja o guia ação de cobrança, monitória ou execução: qual a diferença.
Documentos para a análise do caso
Para avaliar se houve preço vil ou outro vício no leilão, separe:
- o edital do leilão, com a data de publicação;
- o laudo de avaliação e a decisão que o homologou;
- o auto de arrematação, com o valor do lance e a data da assinatura;
- a intimação que você recebeu sobre o leilão, com a data;
- a matrícula atualizada do imóvel (ou o documento do bem);
- avaliações de mercado recentes ou anúncios de imóveis semelhantes na região;
- o número do processo e o valor atualizado da dívida.
Perguntas frequentes
O que é considerado preço vil no leilão judicial?
O lance inferior ao preço mínimo fixado pelo juiz e constante do edital; se não houver mínimo, o lance inferior a 50% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC).
Qual o prazo para anular um leilão judicial por preço vil?
Até 10 dias depois da assinatura do auto de arrematação, por simples petição nos próprios autos (art. 903, § 2º, do CPC). Depois da carta de arrematação, só por ação autônoma.
Lance abaixo da avaliação é sempre preço vil?
Não. Lance inferior à avaliação pode ser válido se respeitar o preço mínimo do edital ou, sem mínimo, os 50% da avaliação.
O juiz pode aceitar lance de 50% da avaliação?
Se o edital não fixou preço mínimo, a lei considera vil apenas o lance abaixo de 50%. Se fixou mínimo maior, vale o mínimo do edital.
Imóvel de incapaz pode ser vendido por 50%?
Não. Se o leilão não alcançar ao menos 80% da avaliação, a alienação é adiada por até um ano (art. 896 do CPC).
Ainda dá para evitar o leilão pagando a dívida?
Sim. Até a assinatura do auto de arrematação, o devedor pode remir a execução, pagando a dívida atualizada com juros, custas e honorários (art. 826 do CPC).
Fontes
- Código de Processo Civil, arts. 826, 843, 873, 885, 886, 887, 889, 891, 896 e 903 — planalto.gov.br
Conteúdo informativo, atualizado em outubro/2026. Cada caso depende da análise do processo; procure sempre um advogado de sua confiança.
